房子不一定是买来的。有人继承了父母的房，有人离婚后把另一半的份额过到自己名下，有人收到亲戚赠与的房，还有公司之间把不动产划来划去。这些"非买卖"方式取得房产，契税到底交不交、怎么交？《中华人民共和国契税法》（2021 年 9 月 1 日施行）和配套执行口径给出了不少特殊规定，结论和普通二手房买卖差别很大。
法定继承不征契税：配偶、子女、父母等法定继承人继承房屋，不属于契税征收范围。
夫妻之间免征：婚姻关系存续期间夫妻变更房屋权属、离婚析产，均免征契税。
受赠房产要交：赠与（含非法定继承人受遗赠）属于无偿转移，按规定征收契税，且不享受首套/二套的住房优惠税率。
税率 3%–5%，具体由各省、自治区、直辖市在此区间内确定。
法院判决、单位间无偿划转等情形有专门口径，需对照适用。
契税的基本规则先说清
契税是对在中国境内转移土地、房屋权属、由**承受方（取得方）**缴纳的一种税。法定税率为 3%–5%，由省级人民政府在这个幅度内确定并报备。
普通住房买卖通常能适用更低的优惠税率（如 1%、1.5%），但这套住房优惠是针对"购买"家庭住房的。本文讨论的继承、赠与、离婚析产等特殊取得情形，能否享受优惠、要不要交税，规则各不相同，下面分开说。
普通二手房买卖的契税计算，另有专门文章，本篇只聚焦特殊取得情形。
继承房产要交契税吗？
要看继承人身份。
| 情形 | 契税处理 |
|---|---|
| 法定继承人继承（配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母） | 不征契税 |
| 非法定继承人按遗嘱受遗赠（如孙子女、外孙子女、朋友等） | 属于赠与，应征收契税 |
法定继承人范围依《民法典》继承编（原《继承法》）确定。法定继承人通过继承承受房屋权属，不属于契税征收范围，因此"不征"；这与"先征后免"的免税是两个概念。
要分清"继承"和"遗赠"。孙子女、外孙子女不是第一、第二顺序的法定继承人，他们即便按遗嘱取得房屋，也按**遗赠（赠与）**处理，需要缴纳契税。具体身份认定与材料要求，以主管税务机关口径为准。
离婚分房、夫妻更名要交契税吗？
不用交。 这是契税法明确列举的免征情形。
| 情形 | 契税处理 |
|---|---|
| 婚姻关系存续期间，夫妻之间变更房屋权属（如加名、更名、份额调整） | 免征契税 |
| 因离婚分割夫妻共同财产，发生房屋权属变更 | 免征契税 |
"婚姻关系存续期间"是关键限定。婚内夫妻之间的房屋权属变更、以及离婚时按析产分割共同财产的过户，都在免征范围内。离婚析产是分割本就共有的财产，不是新的交易。
受赠房产契税怎么交？
赠与要交契税，而且通常更"吃亏"。
赠与属于无偿转移房屋权属，承受方（受赠人）是契税纳税人。和买房不同的是：
不享受住房优惠税率。1%、1.5% 等优惠是给"购买"家庭住房用的，受赠房产一般按**法定税率（3%–5% 区间内当地确定的税率）**计征，不能套用首套、二套的低税率。
计税依据通常按税务机关参照市场情况核定的价格确定，而非赠与合同上可能写的"零元"或象征性价格。
以划转、奖励等没有价格的方式转移权属的，参照赠与确定适用税率和计税依据。
| 取得方式 | 是否享受住房优惠税率 | 契税处理 |
|---|---|---|
| 普通购买家庭住房 | 可能享受（按面积/套数） | 按优惠税率 |
| 受赠取得房产 | 不享受 | 按法定税率全额计征 |
| 法定继承取得 | —— | 不征 |
直系亲属之间无偿赠与房产，在个人所得税等其他税种上可能有特殊规定，但那是另一回事；就契税而言，受赠人是否需要缴纳、能否减免，请以当地规定和主管税务机关口径为准。本文不构成具体税务意见。
法院判决、调解书取得的房产怎么算？
通过人民法院判决、裁定、调解书或仲裁裁决取得房屋权属的，同样发生权属转移，承受方一般仍是契税纳税人，但具体按何种情形定性（视同买卖、继承还是赠与），要看判决/调解确定的法律关系。
一个特别规定值得知道：
因人民法院判决或仲裁委员会裁决，导致房屋权属转移行为无效、被撤销或被解除，且权属变更回原权利人的，纳税人可以申请退还已缴纳的契税。
单位间无偿划转要交契税吗？
企业重组、集团内部调整中常见房屋、土地的无偿划转。符合条件的免征契税：
| 划转情形 | 契税处理 |
|---|---|
| 同一投资主体内部所属企业之间划转（母公司与全资子公司之间、同一公司所属全资子公司之间等） | 免征契税 |
| 同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间划转 | 免征契税 |
"同一投资主体内部"的认定有严格条件，且企业改制、重组、合并、分立、债权转股权等还有各自的专门契税政策，往往需要按规定备案或留存资料备查。是否适用免征，请以当地规定和主管税务机关口径为准。
特殊情形契税自查 checklist
先确认取得方式：是继承、赠与（含遗赠）、离婚析产、法院判决，还是单位间划转？
继承的，核对继承人是否属于法定继承人（决定"不征"还是按赠与"应征"）。
离婚析产/夫妻更名，确认是否在婚姻关系存续期间或离婚分割共同财产的免征范围内。
受赠房产，按法定税率测算，不要误用首套/二套住房优惠税率。
法院判决取得的，确认定性；若权属因判决被撤销并变更回原权利人，可了解退税申请。
单位间划转，核对是否符合"同一投资主体内部"等免征条件，并准备好备案/留存资料。
常见问题
父母去世，我作为子女继承房子要交契税吗？
子女是法定继承人，通过法定继承承受房屋权属，不属于契税征收范围，即不征契税。具体办理材料以主管税务机关要求为准。
离婚时把对方名下的房子过到我名下，要交契税吗？
因离婚分割夫妻共同财产发生的房屋权属变更，免征契税。婚姻关系存续期间夫妻之间变更权属同样免征。
亲戚把房子赠与我，能像买房一样享受 1% 的低税率吗？
不能。受赠房产属于无偿转移，一般按当地确定的法定税率（3%至5%区间内）计征，不享受购买家庭住房的优惠税率。
公司之间无偿划转房产一定免契税吗？
不一定。只有符合同一投资主体内部所属企业之间划转等特定条件才免征，认定条件较严，需以当地规定和主管税务机关口径为准。
小结
特殊情形的契税，核心是先定性、再算税：法定继承"不征"，夫妻婚内更名和离婚析产"免征"，受赠房产"照常征收且无住房优惠"，法院判决要看确定的法律关系（权属被撤销回原权利人可退税），单位间无偿划转符合条件才免征。各省税率在 3%–5% 内不同，免征与备案的细节也各有差异，办理前请以当地规定和主管税务机关口径为准。
