"看中的房子总价没超预算，可中介报税费时又多出十几万——这些税到底是谁该交、凭什么这么算？"几乎每个第一次买卖二手房的人，都被税费列表绕晕过。
二手房交易通常涉及四项税：契税（买方缴）、增值税及附加（卖方缴）、个人所得税（卖方缴）、印花税。
契税按房屋情况分档：家庭唯一或第二套住房，面积不超过 140㎡ 减按 1%；超过 140㎡ 的唯一住房按 1.5%、第二套按 2%。
"满二"对应增值税：购房满 2 年（含）再卖免征增值税；不满 2 年按 3% 征收率全额缴纳（2026 年 1 月 1 日起由 5% 降至 3%）。
"满五唯一"对应个人所得税：家庭唯一生活用房且购买满 5 年，免征个税；否则按差额 20% 或核定（常见 1%—3%）征收。
印花税：个人销售或购买住房暂免征收。
二手房交易一共要交哪几种税？谁缴？
很多人以为"买房交税都是买方的事"，其实二手房的税费是买卖双方分摊的。先用一张表把全貌看清楚：
| 税种 | 谁缴 | 税率 / 征收率 | 关键免征条件 |
|---|---|---|---|
| 契税 | 买方 | 1% / 1.5% / 2%（按唯一、二套、面积分档） | 无普遍免征，按档减税 |
| 增值税及附加 | 卖方 | 不满 2 年按 3% 全额；满 2 年免征 | 满二（购房满 2 年）免增值税 |
| 个人所得税 | 卖方 | 差额 20%，或核定 1%—3% | 满五唯一免个税 |
| 印花税 | 买卖双方 | —— | 个人买卖住房暂免征收 |
实务中契税、增值税、个税往往在"卖方实收价"基础上由买方承担（即"到手价"模式），但法定纳税义务人仍是上表所列对象。谈价时务必问清税费由谁出，避免事后扯皮。
契税怎么算？为什么有人 1%、有人 2%？
契税由买方缴纳，是二手房交易里几乎绕不开的一项。2024 年 12 月 1 日起施行的住房交易税收新政，把享受 1% 优惠的面积上限从 90㎡ 提高到 140㎡，并明确北京、上海、广州、深圳与全国其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠。具体分档如下：
| 房屋情形 | 面积 ≤ 140㎡ | 面积 > 140㎡ |
|---|---|---|
| 家庭唯一住房 | 1% | 1.5% |
| 家庭第二套住房 | 1% | 2% |
| 第三套及以上 | 3% | 3% |
计税依据一般为成交价格（不含增值税）。举例：一套 100㎡、计税价 300 万元的房子，若是买方家庭唯一住房，契税约为 300 万 × 1% = 3 万元；若是第二套且面积 150㎡，则为 300 万 × 2% = 6 万元。
"家庭唯一""第几套"是以购房人家庭（本人、配偶及未成年子女）在所购房屋所在地的住房套数认定，不是按个人名下。跨城购房、婚前婚后房产并入认定时，结果可能和你直觉不同，签约前最好到当地不动产或税务部门核实套数认定口径。
"满二"是什么？增值税什么时候免、什么时候交？
"满二"针对的是增值税，由卖方缴纳，看的是房屋的购买年限是否满 2 年：
**购买满 2 年（含 2 年）**再对外销售：免征增值税及附加。
购买不足 2 年：按 3% 的征收率全额缴纳增值税（自 2026 年 1 月 1 日起，征收率由原来的 5% 下调至 3%）。
计算时用"价税分离"的全额计税。举例：一套核定价 300 万元、持有不满 2 年的住房，增值税约为 300 ÷ 1.05 × 3% ≈ 8.57 万元（政策调整前按 5% 约为 14.29 万元，可见这次降税幅度不小）。
"满 2 年"的起算时间，通常以不动产权证（或契税完税凭证、网签合同等）注明的时间为准，不同地区采信的凭证可能不同。临近 2 年的房子，差几天就可能多缴几万元增值税，卖房时机值得算清楚。
"满五唯一"是什么？个人所得税怎么算、怎么免？
"满五唯一"针对的是个人所得税，同样由卖方缴纳，需要同时满足两个条件才能免征：
满五：所售住房购买（或取得产权）满 5 年；
唯一：是卖方家庭在本地的唯一生活用房。
两个条件同时成立，免征个人所得税。若不满足，则按以下两种方式之一计征：
据实（差额）征收：（卖出价 − 买入价 − 合理费用）× 20%；
核定征收：当无法准确核算原值时，按成交价的核定比例计征，普通住房常见为 1%（部分地区或非普通住房为 2%—3%，以当地规定为准）。
举例：一套买入 200 万、卖出 300 万、不符合"满五唯一"的住房，据实征收个税约为（300 − 200）× 20% = 20 万元；若按核定 1%，则约为 300 万 × 1% = 3 万元。两种口径差距很大，能否提供完整的原值凭证往往决定最终税负。
"满五唯一"中的"唯一"是按家庭口径认定，与契税的"套数"认定不完全是一回事，二者条件相互独立：可能"满二免增值税"却不"满五唯一仍要交个税"，反之亦然。两项要分别判断，别混为一谈。
印花税要不要交？
根据现行政策，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。也就是说，普通个人之间买卖住宅，这一项通常不用单独缴纳，无需为它额外预算。不过非住宅（如商铺、写字楼、车位）交易一般不享受这一免征，仍按规定缴纳印花税。
二手房税费自查 checklist
已确认本次交易由谁是法定纳税人（契税买方、增值税与个税卖方）。
已核实买方家庭在当地的住房套数，对应契税 1% / 1.5% / 2% 哪一档。
已查清房屋是否**"满二"**（满 2 年免增值税，不满 2 年按 3% 全额）。
已判断是否**"满五唯一"**（满足则免个税，否则差额 20% 或核定 1%—3%）。
已向当地不动产或税务部门确认最新口径与计税价格，留存完税凭证。
常见问题
二手房的契税是买方交还是卖方交？
契税法定由买方缴纳。实务中可能由买方在到手价基础上一并承担卖方的增值税和个税，但纳税义务人仍是各自对应方。
满二和满五唯一是同一件事吗？
不是。满二对应增值税，看购房是否满2年；满五唯一对应个人所得税，要同时满足购买满5年且是家庭唯一住房。两项分别判断。
不满2年卖房，增值税到底按几个点交？
自2026年1月1日起，不足2年的住房按3%的征收率全额缴纳增值税，此前为5%。满2年及以上免征。
个税核定1%和差额20%我能自己选吗？
不能随意选。一般在能准确核算房屋原值时据实按差额20%计征，无法核算原值时才适用核定征收，具体由当地税务机关按规定确定。
小结
买卖二手房记住四笔账：买方的契税（1%/1.5%/2% 分档），卖方的增值税（满二免、不满二按 3%）、个人所得税（满五唯一免、否则差额 20% 或核定 1%—3%），以及个人住房暂免的印花税。"满二"管增值税、"满五唯一"管个税，两者条件独立，要分开判断。需要特别提醒的是，住房交易税收政策近两年调整频繁（契税面积档 2024 年底刚改、增值税征收率 2026 年初刚降），且各地在套数认定、核定比例、计税价格等细节上仍有差异。真正交易前，请务必以当地不动产登记和税务部门的最新口径为准，并提前估算税费、留好原值与完税凭证。
