"公司自己盖的厂房、租出去的门面、脚下这块地，到底各交什么税、怎么算？是按房子值多少钱算，还是按收了多少租金算？"
房产税和城镇土地使用税是企业最常碰到、又最容易算错的两个"财产行为税"。它们盯的对象不同：一个看"地上的房子"，一个看"脚下的土地"；房产税还要再分"自用"和"出租"两种完全不同的计税口径。下面把三种算法一次讲透。
房产税·从价计征（自有自用）：应纳税额 = 房产原值 ×（1 − 扣除比例）× 1.2%，扣除比例 10%~30%，由各省在幅度内确定。
房产税·从租计征（出租）：应纳税额 = 租金收入 × 12%（个人按市场价出租住房可减按 4%）。
城镇土地使用税：应纳税额 = 实际占用土地面积（㎡）× 每平方米年税额，分大中小城市/县镇定额征收。
同一栋房：自用部分走从价、出租部分走从租，分开算、不能合并。
两税通常按年计算、分期缴纳，具体缴纳期由地方税务机关确定。
房产税"从价"和"从租"到底差在哪，怎么选？
判断标准很简单：这房子有没有租出去拿租金。
自有自用（含自营、办公、自存货物）→ 按房产原值的余值从价计征，税率 1.2%。
对外出租收租金 → 按租金收入从租计征，税率 12%。
| 对比项 | 从价计征（自有自用） | 从租计征（对外出租） |
|---|---|---|
| 适用情形 | 房产自用、自营、自存 | 房产出租取得租金 |
| 计税依据 | 房产原值 ×（1 − 扣除比例） | 不含税租金收入 |
| 扣除比例 | 10%~30%（省级在幅度内确定） | 无扣除 |
| 税率 | 1.2% | 12%（个人出租住房减按 4%） |
| 计算公式 | 原值 ×（1−扣除比例）× 1.2% | 租金收入 × 12% |
| 计税周期 | 按年计、分期缴 | 按租金收入确认时点 |
"房产原值"按会计账簿"固定资产"科目记载的原价确定，通常包含与房屋不可分割的水、电、暖、卫、通风等附属设施。即使房产已提足折旧，仍按原值（减除后）计税，不会因折旧降到零就免税。
举例：某公司厂房账面原值 1000 万元，所在省规定扣除比例 30%。自用部分全年房产税 = 1000 ×（1 − 30%）× 1.2% = 8.4 万元。若其中一层对外出租、全年收租 60 万元，这部分改走从租 = 60 × 12% = 7.2 万元，自用与出租分开计算、相加申报。
城镇土地使用税按面积怎么算，分几档？
城镇土地使用税不看地价、也不看房子值多少钱，而是按企业实际占用的土地面积乘以当地每平方米年税额定额征收。
全国幅度税额按城市规模分四档（具体数额由各省、自治区、直辖市在幅度内确定）：
| 城市/地区等级 | 每平方米年税额幅度 |
|---|---|
| 大城市 | 1.5 元 ~ 30 元 |
| 中等城市 | 1.2 元 ~ 24 元 |
| 小城市 | 0.9 元 ~ 18 元 |
| 县城、建制镇、工矿区 | 0.6 元 ~ 12 元 |
计算公式：应纳税额 = 实际占用土地面积（㎡）× 适用每平方米年税额。
例如某厂区实际占地 5000 ㎡，当地适用税额为 8 元/㎡·年，则全年城镇土地使用税 = 5000 × 8 = 4 万元。
"实际占用面积"以土地管理部门核发的土地使用证书确认的面积为准；尚未核发证书的，按企业据实申报的面积计算，待证书核发后再据实调整。漏报、少报占地面积是稽查高频问题，务必和不动产权证、规划红线核对一致。
哪些房产和土地可以免税？
下列情形依法免征房产税或城镇土地使用税（常见类型）：
个人所有的非营业用房产免征房产税；个人出租住房按规定可享受减征优惠。
国家机关、人民团体、军队自用的房产和土地。
由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产和土地。
宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产和土地。
直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。
免税要紧扣"自用"和"用途"两个条件。一旦免税单位把房产或土地用于经营、出租，对应部分就不再免税，需照章计征。企业层面基本不享受"非营业用房产"这一项个人专属免税，别套用错。
房产税与城镇土地使用税自查 checklist
区分自用与出租部分，分别按"从价 1.2%"和"从租 12%"计算，未混算。
房产原值取自固定资产账面原价，含不可分割的附属设施，且未因提足折旧而漏计。
确认本省房产税扣除比例（10%~30%）并据此计算余值。
土地占用面积与不动产权证/土地使用证一致，分支机构占地未漏报。
当地土地使用税适用税额已核实到具体数额，按年计算并在规定期限分期申报缴纳。
常见问题
房子空置没人用、也没出租，要交房产税吗？
要。只要房产权属在企业名下，即使暂时空置，原则上仍按从价计征房产税。是否享受减免要看当地对空置房产是否有专门政策。
出租房产是按含税租金还是不含税租金交 12%？
从租计征以不含增值税的租金收入为计税依据，应先把含税租金换算成不含税金额再乘以 12%。
已经提足折旧的老厂房，房产税是不是就不用交了？
不是。房产税从价计征以房产原值（减除规定比例后）为依据，与折旧无关，提足折旧后仍需按余值继续缴纳。
房产税和城镇土地使用税是一起申报吗？
两者都属财产行为税，通常通过同一张财产和行为税申报表合并申报，但计税依据各算各的，房子按价或按租、土地按面积，互不替代。
小结
记住三句话：自有自用的房子按"原值减 10%~30% 后×1.2%"从价算；租出去的房子按"租金×12%"从租算；脚下的土地按"面积×当地每平方米年税额"定额算。三种口径互不通用，同一栋房自用和出租部分还要拆开计算。落地前务必核实本省的房产税扣除比例和本地的土地使用税具体税额，并按年计算、按当地期限分期申报缴纳。
